Assurance prêt immobilier et arrêt maladie sont ils compatibles ?

Assurance prêt immobilier et arrêt maladie sont ils compatibles ?

Un cas de figure qui revient souvent et pour lequel beaucoup d'entre vous me contacte : Puis-je emprunter si je suis en arrêt maladie ?

J’ai eu le cas ce matin d’une Dame qui recherche une assurance de prêt pour son fils. Son fils est actuellement en arrêt maladie et pour le moment l’assurance de prêt de la banque ne lui accorde que les garanties Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie et Invalidité. La garantie incapacité de travail lui est refusée. Or comme il achète une résidence principale et qu’il doit pouvoir palier à la perte de revenus s’il se trouve en arrêt maladie (pour être à même de continuer à payer son échéance de prêt mensuelle), la banque refuse de lui octroyer son prêt.

La banque a-t-elle le droit de refuser de vous prêter si vous n’êtes pas couvert pour la garantie incapacité de travail ?

Seules les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie sont obligatoires pour les prêts immobiliers quel que soit le type d’investissement réalisé. Mais ensuite, en fonction du fait qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif, les critères de garanties demandées évoluent et sont réservés à chaque banque.

Certaines banques seront plus souples sur les garanties complémentaires à souscrire (incapacité de travail totale et partielle, invalidité permanente totale et partielle, option affections dos et psy avec ou sans condition d’hospitalisation…) d’autres plus fermes. Chaque banque a ses propres critères en fonction de l’investissement réalisé. A titre d’information, vous trouverez dans notre page en cliquant ici, les garanties requises par les principales banques pour un investissement pour une résidence principale.

Les garanties décès et perte totale d’autonomie seules sont réservées principalement aux investissements locatifs car dans ce cas, les revenus de l’emprunteur sont garantis par les loyers qu’il va percevoir (en tout cas en grosse partie). On voit de plus en plus de banques qui exigent aussi la garantie invalidité pour les biens locatifs.

Pour une résidence principale, les garanties décès et perte et irréversible d’autonomie seront quasiment systématiquement assorties des garanties incapacité et invalidité de travail. Certains profils d’emprunteurs ayant déjà un gros patrimoine immobilier ou alors une épargne significative pourront parfois être exemptés de souscrire aux garanties incapacité et invalidité mais la décision finale est réservée à l’appréciation seule de la banque qui va leur octroyer le prêt.

Une petite parenthèse pour comprendre pourquoi la banque réclame toutes ces garanties complémentaires. La banque cherche à s’assurer que les échéances de prêt continueront à être payées si vous perdez la moitié de votre salaire. En effet pour un salarié, dans la plupart des cas, la sécurité sociale ne vous verse que la moitié de votre salaire lorsque vous êtes en arrêt maladie et cela pendant un maximum de 3 ans (ensuite si vous ne pouvez toujours pas reprendre le travail, la sécurité sociale vous basculera en invalidité et c’est la garantie invalidité qui prendra le relai pour payer les échéances du crédit). Pour une profession libérale ou un travailleur non salarié, les indemnités journalières versées par l’assurance maladie peuvent même être inférieures à 50 % (cela dépend de chaque régime général duquel dépend la profession, il faut donc se renseigner au cas par cas). La Banque cherche donc à s’assurer que vous serez à même de continuer à rembourser vos échéances de crédit.

Consultez aussi notre checklist des points à étudier pour bien choisir son assurance de prêt 

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Quelles alternatives s’offrent alors à vous si vous achetez une résidence principale et que les garanties complémentaires incapacité et invalidité vous sont refusées ?

Faites appel à la délégation d'assurance

Dans un premier, temps, nous vous conseillons de faire étudier votre dossier par une compagnie d’assurance autre que celle de la banque : certaines compagnies d’assurance sont plus souples que d’autres pour assurer les personnes ayant un risque aggravé de santé, contactez nous, nous saurons vous guider vers les compagnies susceptibles de vous assurer, en fonction de votre pathologie.

De plus, pour de nombreuses pathologies, et dès lors que vous entrerez dans ses critères d’application, la Convention AERAS permet de repousser les limites de l’assurabilité des personnes qui présentent ou ont présenté un risque aggravé de santé.

A noter cependant que dans ce cas précis, où la personne est encore en arrêt de travail, l’assurance n’aura pas de recul sur les conséquences de l’arrêt, il est alors possible qu’elle ajourne sa décision, en proposant de réétudier le dossier, une fois que la personne aura repris son activité.

Regardez si vous avez une prévoyance professionnelle

Dans un deuxième temps, si aucune assurance n’a accepté de vous assurer, contactez votre employeur pour voir si vous avez une prévoyance qui assure de compléter votre salaire en cas d’arrêt maladie. Ceci est une négociation à faire avec votre banque car elle peut considérer que si vous vous faites licencier, alors vous n’aurez plus cette prévoyance…Mais cela vaut le coup d’essayer car j’ai vu pas mal de cas dans lesquels le contrat de prévoyance est un argument recevable par les banques. Et entre autre quand l’emprunteur est un Travailleur Non Salarié qui avait déjà souscrit à sa propre prévoyance quand il était en bonne santé. Dans ce cas, l’emprunteur est son propre employeur, il n’y a donc plus de risque de licenciement et si l’activité est pérenne (ce que la banque sait puisqu’elle a accepté de vous octroyer le prêt), il n’y a pas de risque de dépôt de bilan non plus.

Essayer d'apporter à la banque d'autres garanties

Dans un troisième temps, si vous n’avez pas de contrat de prévoyance ou alors si la banque refuse de le prendre en compte, il restera encore la possibilité de prendre une autre garantie comme la  caution d’un proche par exemple ou le nantissement d’une assurance vie ou autre produit d’épargne. Vous pourrez également proposer à la banque de prendre une hypothèque sur votre bien, si la caution principale est une autre caution type Crédit Logement par exemple.

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Contactez d'autres banques

Dans un quatrième temps enfin, si aucune des solutions précédentes n’est acceptée par la banque, alors il faut envisager de changer de banque et en trouver une qui acceptera de vous prêter avec une de ces solutions. Nous pouvons vous aider à faire le tour des banques pour voir laquelle sera éventuellement à même de vous financer. N’hésitez pas à nous contacter.

Cela peut vous paraitre injuste en un certain sens que la banque n’accepte pas de vous prêter alors que vous êtes en arrêt maladie, mais n’oubliez pas que ces critères d’octroie de prêt sont autant là pour vous protéger vous en tant qu’emprunteur que votre banque. Il est donc très important de se lancer dans le projet d’un achat de résidence principale en étant bien protégé. Je vois malheureusement trop souvent, dans mon travail quotidien, des personnes dont la vie bascule du jour au lendemain car une grosse maladie vient les frapper, leur salaire diminue de moitié s’ils n’ont pas une prévoyance complémentaire à côté, et avoir à gérer des problèmes d’argent à ce moment là pour protéger sa famille ne permet pas de se consacrer pleinement et sereinement à sa guérison.

Une fois de plus, n’hésitez pas à nous contacter, nous mettrons tout en œuvre pour vous aider et essayer de trouver ensemble une solution.

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