Les différents types de prêts immobiliers « classiques »

Les différents types de prêts immobiliers « classiques »

Vous avez trouvé le bien immobilier idéal à acheter.

Malheureusement il est rare de pouvoir payer la totalité de son bien comptant, et surtout dans le cas d'un premier achat où l'apport est moindre. Dans ce cas le recours à un crédit immobilier s'impose.

En fonction de la finalité de cet achat (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, achat primo accédant etc...), certains prêts seront plus adaptés que d'autres. Il faudra tenir compte également du profil, de la situation et du niveau de vie des emprunteurs.

Vous trouverez ci-dessous les prêts les plus communément accordés par les banques.

Le prêt immobilier amortissable à taux fixe, à échéance constante

C'est la forme la plus classique d'un emprunt, la mensualité comporte une partie en capital (amortissement) et une autre en intérêts.

La partie de capital remboursé augmente chaque mois tandis que celle des intérêts diminue.

Le taux du crédit reste inchangé pendant toute la durée du prêt et le montant des mensualités ne varie pas.

Le gros avantage de ce prêt est qu'il est très sécurisant. Il représente un gage de sûreté pour un investissement car tous les éléments sont connus d'avance. On peut ainsi envisager sereinement l'avenir. Et surtout en ces derniers temps où les taux sont vraiment très bas et défient toute concurrence !

L'inconvénient majeur de ce prêt amortissable à taux fixe, à échéance constante repose sur les pénalités appliquées en cas de remboursement par anticipation. De plus un taux fixe est plus cher qu'un taux révisable à la base et on n'obtiendra pas le bénéfice d'une éventuelle baisse de taux ou bien de la possibilité de minorer ou majorer l’échéance si l'option échéance modulable n’a pas été souscrite. Enfin, aucune intervention n'est possible à l'exception d'un éventuel remboursement anticipé ou bien d’une renégociation de crédit (dans ce cas, il faut à 90 % changer d’organisme prêteur car rares sont ceux qui acceptent de renégocier un crédit qu’ils ont fait souscrire à un emprunteur).

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Le prêt immobilier amortissable à taux fixe, à échéance modulable

Dans le cas d’un prêt à échéance modulable, l’emprunteur a la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant de ses mensualités en fonction de ses rentrées d'argent.

Une telle décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l'amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles.

L'avantage majeur du prêt amortissable à taux fixe, à échéance modulable est qu'en augmentant la mensualité vous réduisez votre durée et donc votre coût de crédit.

L'inconvénient est que le taux (même s'il est fixe) est très souvent supérieur à celui d'un crédit amortissable à échéance constante.

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Le prêt immobilier à taux révisable

Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt est susceptible de varier pendant la durée du prêt, à la hausse comme à la baisse, en fonction des variations de l'indice retenu (généralement l'Euribor 3 Mois ou 1 An) et de l’évolution du marché.

Cependant, l’emprunteur peut choisir un taux variable « capé » (=limité) à la hausse, qui fixe un plafond maximum de hausse. Le taux de départ est moins avantageux mais le risque est plus faible. pour plafonner une éventuelle majoration trop importante.

Ce type de prêt présente un certain nombre d'avantages qui dans certains cas peuvent s'avérer très rentables. En effet, le prêt à taux variable offre la possibilité d’être plus bas à la souscription qu’un taux fixe. Dans la plupart des cas également, au bout de 5 ans, il est possible d’anticiper le remboursement de son crédit sans pénalité. C'est enfin une bonne solution de financement pour les prêts à courte durée car on gagnera sur le taux et sur les pénalités de remboursement anticipé.

A l'inverse, en cas de hausse du taux, la mensualité augmente dans un premier temps jusqu'à un montant maximum, et une fois celui-ci atteint, c'est la durée du prêt qui augmente. C'est pourquoi il est important de bien faire attention à l'option "capé" qui doit être incluse afin de limiter le risque.

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Le crédit ou prêt relais

Il est fréquent qu’une acquisition immobilière soit financée par la vente d’un bien immobilier précédemment détenu. Toutefois, l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien ne coïncident pas toujours.

Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un bien, avant d’avoir conclu la vente du bien précédent, la jonction financière entre les deux opérations peut se faire au moyen d’un prêt relais.

Le prêt relais ou de « revente » permet entre deux transactions d'emprunter jusqu'à 80% de la valeur du bien que l'on a mis en vente sur une période de 1 à 24 mois. Pour être rentable, ce crédit doit être le plus court possible.

A cet égard, certains établissements de crédit demandent que le bien à vendre soit expertisé par un notaire ou par une agence immobilière.

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Le crédit ou prêt in fine

C'est le prêt à privilégier pour l'investissement locatif, la mensualité ne comporte que les intérêts et l'assurance, le capital est remboursé à la dernière échéance dans sa totalité.

Il pèse peu sur l'endettement parce que les mensualités sont plus faibles et il protège mieux la famille en cas de décès.

Pour solder son capital, l’emprunteur peut revendre son bien immobilier, ou, et c’est l'usage, se constituer une épargne en versant, pendant toute la durée du crédit, une mensualité sur un produit de placement de type assurance vie, Sicav…

Le prêt in fine présente un double intérêt : un avantage fiscal car l’emprunteur peut déduire de ses revenus locatifs l’intégralité des intérêts payés et une trésorerie plus importante car seuls les intérêts (et l’assurance) sont remboursés chaque mois.

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Le prêt lissé ou prêt à paliers de remboursements

Le lissage de prêts permet un aménagement des remboursements d’un prêt amortissable pour permettre à l'emprunteur de contracter un prêt en continuant à rembourser en parallèle un ou plusieurs autres crédits qui s’achèveront au cours du remboursement du nouvel emprunt immobilier. Le prêt lissé permet d'assurer une échéance globale lissée constante et un endettement identique tout au long de son financement.

Pour se faire, des paliers vont être mis en place de façon à diminuer la part d’amortissement des échéances du nouveau crédit immobilier sur une durée déterminée en début de prêt pour permettre d'achever le remboursement d’un ou plusieurs autres prêts contractés par ailleurs.Le prêt lissé est souvent utilisé par les emprunteurs qui financent leur bien immobilier et souscrivent en parallèle un deuxième prêt, par exemple destiné à la réalisation de travaux ou un prêt action logement. Mais il est le plus fréquemment utilisé lors de la contraction d’un emprunt immobilier associé à des prêts aidés (prêt à taux zéro, …).

Le gros avantage donc est que la mensualité du prêt immobilier reste la même pendant toute la durée du crédit même si, au fur et à mesure que le temps s’écoule, certains prêts vont arriver à échéance. Cela permet d’avoir plusieurs prêts, de différentes durées et à différents taux mais une mensualité unique sur toute la durée de remboursement. La mensualité comprend, au début du crédit, une part plus importante de remboursement des prêts les plus courts.

Les autres types de crédits immobiliers

Il existe également de nombreux autres prêts aidés par l'Etat qui peuvent venir appuyer votre projet et alléger fortement le prêt immobilier que vous aurez à souscrire pour acquérir votre bien. Consultez également notre rubrique sur les prêts immobiliers aidés.

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